Il suffit de consulter les pages publicitaires des grands journaux pour constater la drastique diminution de projets de condos neufs dans la région du centre-ville, est-ce signe que le marché a atteint un point de saturation? Nuançons.
Le marché immobilier connaît une période de croissance appréciable depuis 2001 avec la mise en marché de plusieurs projets dʼenvergure. Pour les montréalais, lʼomniprésence des chantiers de construction pouvait paraître inhabituelle vu la lenteur du renouvellement de «stock» résidentiel depuis une vingtaine dʼannées, la reprise de la croissance est donc venue troubler les habitudes de plusieurs. Toutefois, il sʼagit de se déplacer dans les grandes métropoles nord-américaines pour se rendre compte quʼil est tout à fait normal quʼun centre-ville remplace périodiquement ses immeubles vieillissants, une réalité à laquelle Montréal a su échapper pendant plus de deux décennies avec des prix dʼachat et de location qui ont atteint des bas records en Amérique du nord.
Plusieurs facteurs économiques clés ont convergé au début des années 2000 pour stimuler la croissance du marché résidentiel, des facteurs qui demeurent aujourdʼhui. Tout dʼabord, la désuétude des bâtiments issus du boom résidentiel des années 60-70 et qui arrivent aujourdʼhui en fin de cycle, ces constructions au revêtement de briques peu esthétiques mais très nombreux au centre-ville tardent à disparaître, des classiques montréalais qui nʼéchapperont pas au vieillissement annuel. Autre facteur connexe, le ralentissement économique des années 80, une période creuse en construction où le remplacement normal des bâtiments résidentiels a stagné.
Le résultat combiné de la désuétude des immeubles en fin de cycle et du renouvellement insuffisant sʼest fait sentir avec la croissance que lʼon connaît depuis 5 ans. Le rattrapage est toutefois loin dʼêtre complété, avec 25.000 unités de logements neufs livrés en 2004 (la pointe dʼactivité des dernières années) pour une métropole de 3 millions dʼhabitants, les chiffres peuvent paraître anormalement élevés mais collent parfaitement à la réalité des besoins résidentiels dʼune grande ville nord-américaine.
Parmi les facteurs nouveaux, notons la tendance du retour en ville, non seulement par les baby-boomers mais aussi par les jeunes qui délaissent les banlieues pour sʼapprocher du centre de lʼaction, sans compter lʼeffet de lʼaugmentation des coûts de transport journalier entre la ville et la banlieue (essence, perte de temps dans le trafic, etc.), la fermeté du marché actuel des banlieues laisse dʼailleurs perplexe à cet égard. Cette tendance du retour à la ville sʼobserve dans toutes les grandes métropoles du monde et Montréal nʼy échappera pas.
Si les besoins résidentiels réels de Montréal justifient un marché immobilier vigoureux, comment expliquer le ralentissement des derniers mois? Dʼabord, les promoteurs, avant dʼêtre de véritables concepteurs et créateurs dʼidées, sont des investisseurs soucieux de rentabiliser leurs opérations, ceci est dʼautant plus vrai chez les groupes dʼenvergure. Lorsque les ventes nʼatteignent pas le seuil fixé par une équation économique, ces promoteurs se retirent du marché pour investir leurs ressources dans les économies plus propices au développement.
Or le climat montréalais actuel est suspensif, la majorité des acheteurs préférant attendre quelques mois pour voir si le ralentissement de marché dont tout le monde parle relève de la réalité économique ou de la légende urbaine. Résultat, la grande majorité des développeurs ont mis le pied sur le frein.
Si le marché se révèle fort après la période actuelle de relâche, ce qui est fort probable vu les conditions fondamentales énoncées précédemment, les promoteurs reviendront rapidement répondre à la demande, le hic est quʼentre le moment où le développeur prend la décision de réintégrer le marché et le moment de la livraison, il sʼécoule environ 2 ans, tel est le cycle normal de la planification, de la prevente et de la construction dʼun projet de condos dʼenvergure.
Les valeurs depuis deux trimestres restent stables et il est à parier que celles-ci demeureront stables même si la croissance économique et la demande en produits résidentiels créent une demande grandissante, les prix et les coûts de construction ayant atteint un niveau conforme à la capacité de payer des consommateurs. Si la surenchère nʼest pas à prévoir, le marché, lui, est loin dʼêtre saturé!