Logements: La nouvelle loi 31

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Maître Claude Chamberland

Une des plus importantes réformes au Code Civil en matière d’habitation locative est entrée en vigueur le 21 février 2024 avec l’adoption du controversé projet de loi 31 présenté par la CAQ. Presque tous nos lecteurs savent sans doute que les cessions de bail d’habitation ont été resserrées considérablement. Mais qu’en est-il des autres dispositions de la Loi modifiant diverses dispositions législatives en matière d’habitation ? En voici les faits saillants :

Éviction : Un locataire qui reçoit un avis d’éviction n’a plus à s’y opposer formellement devant le Tribunal. S’il ne répond pas dans les 30 jours, il est réputé refuser de quitter et le locateur doit présenter sa demande dans le mois du refus. Si l’éviction est accordée, le locataire a droit à une indemnité équivalente à un mois de loyer pour chaque année d’occupation ininterrompue de son logement. Le minimum de compensation est de 3 mois de loyer et le maximum est de 24 mois. Par exemple, un locataire qui paye 900$ par mois et occupe son logement depuis 20 ans aura droit à 18 000$, soit 20 mois de loyer.

Immeuble nouvellement bâti (moins de 5 ans) : Pour les baux actuels conclus avant le 21 février 2024, ni le locateur ni le locataire d’un logement situé dans un immeuble nouvellement bâti ou dont l’utilisation à des fins locatives résulte d’un changement d’affectation récent ne peut faire fixer le loyer ni modifier d’autres conditions du bail par le Tribunal dans les 5 années qui suivent la date à laquelle l’immeuble est prêt pour l’usage auquel il est destiné si cette restriction est inscrite dans le bail. Dorénavant, le locateur qui voudra invoquer cette restriction ne pourra le faire que s’il indique au bail le loyer maximal qu’il pourra imposer dans les 5 années suivant la date de construction ou de changement d’affectation de l’immeuble.

Logement impropre à l’habitation : Si un logement devient impropre à l’habitation en raison de la négligence du locateur, le locataire pourra maintenant lui réclamer, en plus des autres dommages, des dommages punitifs.

Les avis de modification au bail : Ces avis devront dorénavant être plus explicites et reproduire les dispositions des articles 1945 et 1947 CCQ afin qu’un locataire puisse plus facilement faire valoir ses droits à un refus dans les délais prévus au Code Civil. 

Augmentation de la juridiction du TAL : Le Tribunal Administratif du Logement peut désormais rendre des ordonnances d’exécution en nature (par exemple : ordonner des réparations sur un immeuble impropre à l’habitation) et ce, même si la valeur des réparations dépasse la limite de compétence habituelle de 100 000$ du TAL.

Représentation par une personne de son choix : Auparavant, une personne ne pouvait être représentée devant le TAL que par son conjoint ou par un avocat. Elle pourra dorénavant donner un mandat écrit de la représenter à toute personne pourvu qu’Il ne s’agisse pas d’un professionnel radié de son Ordre.

En conclusion, même si la nouvelle loi donne la possibilité à un locateur de mettre fin à un bail plutôt que de consentir à une cession du bail de son locataire, nous voyons que le projet de loi 31 comporte de nombreuses autres dispositions dont toute personne assujettie à un bail d’habitation devrait prendre connaissance. Ces informations sont d’ailleurs exposées de façon complètes sur le site web du TAL.

https://www.tal.gouv.qc.ca/fr/